David Vinicius do Nascimento Maranhão
Comprar um imóvel na planta é um sonho que traduz conquista, estabilidade e planejamento. Mas o que fazer quando esse sonho precisa ser interrompido — seja por dificuldades financeiras, mudanças de vida ou até por descumprimento da construtora? É neste momento que surge o distrato de imóvel na planta, e com ele, diversas dúvidas: quanto posso perder? Tenho direito à devolução? E o que é essa tal de taxa de fruição?
Se você está vivendo essa situação ou deseja se informar antes de agir, este artigo é para você.
O distrato é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel antes da sua entrega definitiva. Ele pode ocorrer por iniciativa do comprador — geralmente em razão de imprevistos financeiros — ou por culpa da construtora, como em casos de atraso na entrega da obra ou alteração do projeto.
Em qualquer hipótese, é fundamental compreender quais valores podem ser retidos pela construtora e quais devem ser devolvidos ao comprador, sob pena de ocorrer abuso contratual.
Em abril de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a retenção máxima por parte das construtoras é de 25% dos valores pagos, salvo se o contrato estipular percentual menor, que deve prevalecer.
No julgamento do caso EAREsp 1.518.861/DF, relatado pelo Ministro João Otávio de Noronha, a Corte reconheceu que essa retenção já é suficiente para cobrir custos administrativos e desestimular rescisões unilaterais, sem punir o consumidor com perdas excessivas.
A decisão também reforçou que a devolução deve ser imediata, não sendo legítimo o parcelamento da restituição após o término da obra. Trata-se de um marco que restabelece o equilíbrio nas relações entre construtoras e compradores.
Um dos temas mais controversos no distrato é a chamada taxa de fruição — valor cobrado pela construtora pelo “uso” do imóvel durante o período em que o comprador permaneceu na posse dele antes da rescisão.
O STJ tem entendimento firme de que a cobrança da taxa de fruição só é válida se o comprador realmente ocupou o imóvel. Em outras palavras: se o bem ainda estava em construção ou nunca foi habitado, não há que se falar em pagamento dessa taxa.
“A taxa de fruição deve corresponder ao efetivo uso do bem, calculada com base no valor locatício de mercado, e não pode ser cumulada com retenções abusivas.” (STJ, REsp 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção)
Na prática, muitas construtoras aplicam a taxa de forma automática, mesmo em casos em que o imóvel jamais foi entregue. Nesses casos, a cobrança é ilegal e pode ser anulada judicialmente.
A jurisprudência do STJ e a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) definem parâmetros distintos para cada situação:
Quando o comprador desiste da compra por vontade própria: Pode haver retenção de até 25% dos valores pagos, além da dedução da comissão de corretagem (desde que informada previamente).
Quando há patrimônio de afetação (empreendimentos com contas separadas): A retenção pode chegar a 50%, mas só é válida se o contrato prever expressamente e o empreendimento estiver de fato afetado.
Quando a culpa é da construtora (atraso na entrega, vício construtivo, alteração de projeto): O comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, podendo pleitear ainda indenização por danos morais e lucros cessantes.
Imagine quem compra um imóvel na planta para casar e descobre, meses antes do casamento, que a construtora atrasará a entrega em mais de um ano. Ou ainda quem foi demitido durante a construção e não consegue mais arcar com as parcelas.
Em ambos os casos, a devolução de valores é um direito, mas os percentuais e condições mudam conforme o motivo da rescisão. É justamente nesse ponto que a orientação jurídica especializada faz toda a diferença.
O distrato não deve ser visto como um fracasso, mas como uma decisão estratégica para evitar prejuízos maiores. Com as recentes decisões do STJ, o consumidor está cada vez mais protegido contra práticas abusivas, inclusive quanto à taxa de fruição e retenções desproporcionais.
Antes de assinar qualquer documento, busque orientação jurídica. A informação é a chave para transformar uma situação difícil em uma oportunidade de recomeço financeiro e jurídico com segurança.
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NASCIMENTO & PEIXOTO ADVOGADOS. Atraso na entrega de imóvel: construtora deve indenizar por juros de obra e lucros cessantes. Disponível em: https://nascimentopeixotoadv.com.br/artigos/Direito%2520do%2520Consumidor/artigo/Atraso%20na%20entrega%20de%20im%C3%B3vel%3A%20construtora%20deve%20indenizar%20por%20juros%20de%20obra%20e%20lucros%20cessantes. Acesso em: 9 out. 2025.
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Publicado em: 2025-10-09
Última modificação: 2025-10-09
