David Vinicius do Nascimento Maranhão
A usucapião consiste na possibilidade de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel por meio de sua posse prolongada e ininterrupta, desde que atendidos os requisitos previstos em lei.
Trata-se, portanto, de uma ferramenta de regularização de posse, voltada a assegurar segurança jurídica e o direito de propriedade àqueles que ocupam um bem sem título formal. Essa regularização pode ocorrer tanto em relação a bens imóveis, como terrenos e casas, quanto a bens móveis, como veículos e eletrodomésticos.
Existe uma discussão quanto ao gênero correto do termo: alguns utilizam “o usucapião” e outros “a usucapião”. Embora ambas as formas sejam aceitas, a escolha por “a usucapião” encontra respaldo no próprio Código Civil, que, ao tratar do assunto, utiliza o gênero feminino, como no título “Da Usucapião”. Assim, a forma feminina é a mais adotada na doutrina e na prática jurídica.
Apesar de existirem diferentes modalidades, em essência a usucapião confere uma função social à propriedade. Isso significa que, após determinado tempo cuidando de um bem como se fosse seu, o possuidor pode ingressar com um pedido judicial ou extrajudicial para obter o reconhecimento da propriedade.
Sua característica essencial é que o indivíduo se torna proprietário em razão do exercício prolongado da posse mansa e pacífica, independentemente da anuência do antigo dono.
Independentemente do tipo, existem três requisitos básicos comuns a todas as modalidades:
Animus domini: comportamento de dono, demonstrando que o possuidor age como se fosse o proprietário legítimo, arcando com despesas, zelando pelo bem e se apresentando perante terceiros como dono.
Posse sem oposição: não pode haver contestação ou resistência de terceiros à posse exercida, sendo necessário que ela seja pacífica.
Posse ininterrupta por certo período: a posse deve se prolongar continuamente, sem interrupções, pelo prazo exigido em cada modalidade de usucapião.
Além desses requisitos gerais, cada tipo de usucapião pode exigir condições adicionais específicas.
A usucapião pode incidir sobre bens móveis e bens imóveis:
Bens móveis: objetos que podem ser deslocados, como veículos, móveis, eletrodomésticos, entre outros.
Bens imóveis: bens fixos, como terrenos, casas, apartamentos e prédios.
Cada categoria possui subdivisões específicas.
Usucapião de bens móveis
Os artigos 1.260 e 1.261 do Código Civil tratam da usucapião de bens móveis, que pode ser:
Ordinária
Exige:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 3 anos
Justo título, ou seja, um documento que demonstre a aquisição do bem, como recibo ou contrato
Boa-fé, que se caracteriza pelo desconhecimento de qualquer irregularidade na aquisição.
Base legal: Art. 1.260 do Código Civil:
" Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.".
Extraordinária
Exige apenas:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 5 anos
Base legal: Art. 1.261 do Código Civil:
“Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.”
Neste caso, como o prazo é maior, não se exige justo título nem boa-fé.
Os bens imóveis estão frequentemente envolvidos em disputas devido à grande quantidade de propriedades irregulares. Por isso, existem diversas modalidades de usucapião imobiliária.
Usucapião ordinária de imóvel
Requisitos:
Animus domini
Posse sem oposição
Justo título
Boa-fé
Posse contínua por 10 anos
Base legal: Art. 1.242 do Código Civil.
O parágrafo único prevê redução do prazo para 5 anos, desde que:
O imóvel tenha sido adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado;
O possuidor tenha estabelecido moradia ou feito investimentos de caráter social e econômico no local.
Usucapião extraordinária de imóvel
Requisitos:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 15 anos
O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor residir no imóvel ou tiver realizado obras e serviços produtivos nele.
Base legal: Art. 1.238 do Código Civil. "Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.".
Usucapião especial urbana
Requisitos:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 5 anos
Utilização para moradia própria ou da família
Imóvel de até 250m²
Não possuir outro imóvel
Não ter usufruído dessa modalidade anteriormente
Base legal:
Art. 183 da Constituição Federal
Art. 1.240 do Código Civil
Art. 9º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)
Essa modalidade busca regularizar imóveis urbanos de pequeno porte utilizados para moradia.
Usucapião especial rural
Requisitos:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 5 anos
Uso para moradia e produção pelo trabalho do possuidor ou de sua família
Imóvel de até 50 hectares
Não possuir outro imóvel
Base legal: Art. 1.239 do Código Civil. "Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.".
Usucapião especial coletiva
Semelhante à usucapião urbana, mas voltada para comunidades que ocupam coletivamente uma área.
Requisitos:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 5 anos
Imóvel urbano de até 250m² por possuidor
Não possuir outro imóvel
Base legal: Art. 10 da Lei 10.257/2001.
Usucapião especial indígena
Protege comunidades indígenas.
Requisitos:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 10 anos
Imóvel de até 50 hectares
Base legal: Art. 33 da Lei 6.001/1973 (Estatuto do Índio).
"Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.".
Usucapião especial familiar
Voltada para proteger o cônjuge que permaneceu no imóvel após abandono do lar pelo outro.
Requisitos:
Animus domini
Posse sem oposição
Posse contínua por 2 anos
Imóvel urbano de até 250m²
Uso para moradia própria ou da família
Não possuir outro imóvel
Abandono do lar por parte do ex-cônjuge ou ex-companheiro
Base legal: Art. 1.240-A do Código Civil. "Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.".
A usucapião pode ser solicitada de duas formas:
Judicial: processo tradicional, no qual o juiz analisará provas, ouvirá testemunhas e poderá designar perícia.
Extrajudicial: procedimento feito diretamente em cartório, mais rápido e menos burocrático.
Em ambos os casos, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado.
Os valores variam de acordo com o tipo de usucapião e as circunstâncias do caso.
No caso de bens imóveis, estima-se que o custo do processo fique entre 10% e 30% do valor do bem, incluindo taxas, custas judiciais e honorários advocatícios.
Quando a usucapião se aplica? Quando alguém exerce posse de forma contínua e pacífica, atendendo aos requisitos legais.
Quais os prazos? Entre 5 e 15 anos para imóveis e de 3 a 5 anos para bens móveis, dependendo da modalidade.
É possível usucapião sobre terras públicas? Não, bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
É necessário registro prévio do imóvel? Não, a posse comprovada é suficiente para iniciar o processo.
A usucapião é um instrumento fundamental para a regularização da propriedade, contribuindo para a pacificação social e a segurança jurídica.
Antes de iniciar o processo, é essencial identificar qual modalidade se aplica ao caso concreto e contar com o auxílio de um profissional para garantir que todas as exigências legais sejam atendidas, seja no procedimento judicial ou extrajudicial.
Entender essas ações é essencial para garantir proteção jurídica em casos de disputas imobiliárias e regularização fundiária. Fale agora com um especialista via WhatsApp para receber orientação sobre como proteger seus direitos e evitar problemas com imóveis públicos.
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Publicado em: 2025-09-03
Última modificação: 2025-09-03
